Fundo imobiliário HFOF11 com 11% de dividendos e desconto histórico

A XP Investimentos reiterou a recomendação de compra para o fundo imobiliário Hedge Top FOFII 3, mais conhecido pelo código HFOF11, apontando dois fatores que raramente aparecem juntos no mesmo ativo: um dividend yield (a relação entre os dividendos pagos e o preço da cota) de cerca de 11% ao ano e uma cota negociada com desconto histórico em relação ao patrimônio real do fundo, segundo informações do Money Times.

O que é o HFOF11 e por que isso importa

O HFOF11 é um fundo de fundos imobiliários, ou seja, em vez de investir diretamente em imóveis físicos como galpões ou shoppings, ele compra cotas de outros fundos imobiliários. Pense nele como uma cesta que reúne vários FIIs de uma vez. A gestão fica com a Hedge Investments, uma das maiores casas especializadas em fundos imobiliários do Brasil.

Esse modelo tem uma vantagem clara para quem está começando: com uma única compra, o investidor já tem exposição a dezenas de ativos imobiliários diferentes. A desvantagem é que existem duas camadas de taxa, a do próprio HFOF11 e a dos fundos que ele carrega.

O que a XP viu de tão interessante

O argumento central da XP gira em torno de dois pontos que, separados, já seriam chamativos. Juntos, chamam atenção.

O primeiro é o dividend yield de aproximadamente 11% ao ano. Na prática, para cada R$ 1.000 investidos, o fundo estaria distribuindo cerca de R$ 110 por ano em proventos, pagos mensalmente na conta do cotista, sem precisar vender nada. Para efeito de comparação, a poupança rende hoje pouco mais de 6% ao ano.

O segundo ponto é o desconto patrimonial. O valor patrimonial de um fundo imobiliário é o que os ativos dentro dele valeriam se fossem vendidos hoje. Quando a cota negocia abaixo desse valor, o investidor está, em teoria, comprando R$ 1 de ativo por menos de R$ 1. Segundo a XP, esse desconto está em nível histórico para o HFOF11, ou seja, raramente esteve tão barato em relação ao que possui.

Por que o fundo está com desconto?

Esse tipo de situação acontece quando o mercado, como um todo, está pessimista com o setor. E não faltam razões para isso no cenário atual: a taxa Selic (a taxa básica de juros do Brasil, que o Banco Central usa para controlar a inflação) está em 14,25% ao ano. Com juros tão altos, a renda fixa vira concorrência direta dos fundos imobiliários, já que dá pra ganhar bem sem precisar correr o risco de um FII.

Resultado: muita gente vende FII pra migrar pra renda fixa, o preço das cotas cai e o desconto aumenta. É um ciclo que beneficia quem entra quando todos estão saindo, mas exige paciência para esperar o mercado reconhecer o valor.

O que observar antes de tomar qualquer decisão

Rendimento passado não garante rendimento futuro, e um yield de 11% pode parecer alto justamente porque o mercado está precificando algum risco. Vale entender o que está dentro do HFOF11, já que o desempenho do fundo depende dos outros fundos que ele carrega, e qualquer deterioração neles afeta o resultado.

Quem já investe ou pensa em investir em FIIs precisa acompanhar os seguintes pontos nas próximas semanas e meses:

• ✓O nível da Selic: se os juros começarem a cair, a pressão sobre os FIIs tende a diminuir e as cotas podem se valorizar.
• ✓O relatório mensal do HFOF11, que detalha quais fundos estão na carteira e como cada um está performando.
• ✓O P/VP (preço sobre valor patrimonial), o indicador que mostra se a cota continua barata ou se o desconto já fechou.
• ✓O comportamento dos fundos de tijolo (que investem em imóveis físicos) e dos fundos de papel (que investem em títulos de dívida imobiliária), já que o HFOF11 carrega os dois tipos.

Para quem está começando a olhar para fundos imobiliários, FIIs são isentos de Imposto de Renda nos proventos mensais para pessoa física, desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas e a pessoa não possua mais de 10% das cotas. Essa vantagem fiscal é parte importante da conta quando se compara com outros investimentos.

O que a recomendação da XP sinaliza, no fim das contas, é que o mercado de FIIs pode estar num ponto de entrada que não aparece com frequência. Mas o timing certo é impossível de prever, e o mais sensato é entender o que se está comprando antes de decidir.

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